Helsingissä vuokrataso on karannut niin korkealle, että monien palkansaajien tuloista leijonanosa kuluu vuokraan. Yllättäen kiinteistösijoittajien näkökulmasta nykyinen järjestelmä on oikein toimiva.
Suomessa yleisen käsityksen mukaan vuokrasääntely on turmiollista vuokramarkkinoiden toiminnalle. Usein mainitaan Tukholma, jonka vuokramarkkinoiden toimimattomuudesta syytetään vuokrasääntelyä. Toisaalta esimerkiksi Wienissä vuokrat on onnistuttu pitämään kurissa voimakkaan sääntelyn ansiosta. Wieniläiset saavat nauttia parhaimmillaan reilusti alle kymmenen euron neliövuokrista.
Suurin osa taloustieteilijöistä vastustaa vuokrasääntelyä. Vapaiden markkinoiden tehokkuutta painottavan ajattelun mukaan vuokrasääntely vaikuttaa kielteisesti. Kaikki empiiriset tutkimukset eivät tue tätä käsitystä. Monet sosiologit ja kaupunkitutkijat ovat taloustieteilijöiden kanssa eri mieltä vuokrasääntelyn toimivuudesta.
Esimerkiksi sosiologi Richard P. Appelbaumin mukaan vuokrasääntelyn haittoja on liioiteltu. Se ei esimerkiksi estä uutta asuntorakentamista siinä mitassa kuin on väitetty. Appelbaumin mukaan juuri vuokrasääntelyn purkaminen tuottaa sosiaalisia ongelmia.
Luottamus siihen, että sääntelyn puute ja markkinoiden vapaus tuottaa parhaan lopputuloksen myös vuokramarkkinoilla, on esimerkki neoklassisen talousajattelun hegemoniasta. Kyse on myös siitä, että talousteoriaa sovelletaan ilmiöön, jonka toiminta on varsin kaukana sen olettamista ideaalimarkkinoista.
Vuokrasääntelyä vastustetaan usein vetoamalla siihen, että se tekee asuntojen vuokraamisesta kannattamatonta. Toisaalta viime kädessä rakentamiskustannukset muodostavat alarajan, jonka alle asunnon tuottoarvo ei voi laskea ilman että rakentaminen muuttuu kannattamattomaksi.
Suurissa kaupungeissa rakentamiskustannukset muodostavat vain murto-osan rakennuksen arvosta. Kerrostalon rakentaminen maksaa noin 2000-3000 euroa asuinneliömetriä kohden. Pienen 50 neliön kaksion rakentamiskustannukset ovat noin 100 000-150 000 euroa. Lisäksi tulee tonttimaan arvo, jota säädellään kaavoituksella.
Asuntojen hinnanmuodostukseen liittyvä antropologinen peruskysymys on juuri siinä, ymmärretäänkö arvo markkinoilla kysynnän ja tarjonnan vaikutuksesta syntyväksi vaihtelevaksi suureeksi, vai ajatellaanko kohteelle jokin niin kutsuttu luonnollinen ja kenties työhön perustuva arvo.
Arvoteorian valinta on aina luokkakysymys. Kun arvon lähteeksi ymmärretään markkinat, suuret vuokrat muuttuvat oikeutetuiksi. Vuokralaisten kannalta olisi parempi, jos vuokrataso olisi lähempänä rakentamiskustannuksia.
Kohtuullinen vuokrakatto yhdistettynä nykyistä parempaan kaavoituspolitiikkaan voisi yhteensovittaa sekä vuokralaisen että kiinteistösijoittajan intressit niin, että asuminen olisi edullista mutta samalla myös kiinteistösijoittaja saisi pääomalleen kohtuullisen tuoton. Asuntokanta ei pääsisi rapistumaan, sillä kiinteistöjen ylläpito olisi omistajalle edelleen kannattavaa.
Suomessa on neljännesvuosisadan ajan eletty vuokramarkkinoilla, jotka ovat taanneet sijoittajille vuodesta toiseen kasvavat voitot. Kenties markkinoiden näkymättömän käden lisäksi tarvittaisiin myös julkisen vallan rautanyrkkiä. Tätä rautanyrkkiä vain voi joutua odottamaan pidemmän aikaa, sillä nykytilanne tuottaa monille hyvät voitot. Merkittävimpien kiinteistösijoitusyhtiöiden omistussuhteiden selvittely vaatisi jo kokonaan oman artikkelinsa.
Arvoteorian valinta ei ole luokkakysymys, vaan filosofinen jakolinja: Markkinoiden määrittelemä arvo on relatiivisten arvokäsitysten vapaassa yhteiskunnassa syntynyt yhdistelmä yksilöiden arvokäsityksiä. Vaihtoehto on yksittäisten ihmisten oikeus määrätä muille arvo.
Arvo määrittyy yksilölle eri tavoin kuin toisille ihmisille. Yksilölle uponneet kustannukset, vaikka käytettyjen työtuntien muodossa, vaikuttavat hänen subjektiiviseen käsitykseensä jonkin tuotoksen arvosta. Muille ihmisille sillä on paljon vähemmän merkitystä, jos ollenkaan. Käytetyillä rakennuskustannuksilla ei myöskään ole juurikaan merkitystä jos useampi ihminen haluaa asunnon tietyltä seudulta, koska ihmisten kokema arvo linkittyy siihen mitä he saavat toisilta, eikä siihen mitä toiset ovat sen saadakseen tehneet.
Nuoruudestani muistan,e ttä Helsingissä oli vaikea saada vuokra-asuntoa. Sääntely purettiin laman aikana ja sen jälkeen asuntoja on pk-seudulla riittänyt. Vuokrat ovat nousseet, mutta niin ovat ostohinnatkin. Vuodesta 1991 vuoteen 2017 Helsingin väestö kasvoi 499.000:sta 640.000:een. Ehkä hinnannousussa on kyse muustakin kuin sijoittajan ahneudesta? (Itse en ole asuntosijoittaja enkä aio siihen ryhtyäkään – liikaa riskiä ja vaivaa.) Sääntely vai ei, en tiedä. Wienin tilanteen speksejä tuntematta vaikea ottaa kantaa. Tukholma on ainakin ihan katastrofaalinen esimerkki vuokrasääntelystä, joka on vain näennäistä. Tosiasiallisesti vuokrasopimusoikeudesta on tullut kallis hyödyke, jota myydään eteenpäin pitkässä ketjussa. Vuokralaisen kuluja se ei alenna, mutta rahaa valuu pitkälle ketjulle ihmisiä, joista suurella osalla ei ole varsinaista lisäarvoa omistamisen ja vuokraamisen arvoketjussa.