Vuokranantajien markkinat

Helsingissä vuo­kra­ta­so on karannut niin korkealle, että monien pal­kan­saa­jien tuloista lei­jo­nan­osa kuluu vuokraan. Yllättäen kiin­teis­tö­si­joit­ta­jien näkö­kul­mas­ta nykyinen jär­jes­tel­mä on oikein toimiva.

Suomessa yleisen käsi­tyk­sen mukaan vuo­kra­sään­te­ly on tur­miol­lis­ta vuo­kra­mark­ki­noi­den toi­min­nal­le. Usein mainitaan Tukholma, jonka vuo­kra­mark­ki­noi­den toi­mi­mat­to­muu­des­ta syytetään vuo­kra­sään­te­lyä. Toisaalta esi­mer­kik­si Wienissä vuokrat on onnis­tut­tu pitämään kurissa voi­mak­kaan sääntelyn ansiosta. Wieniläiset saavat nauttia par­haim­mil­laan reilusti alle kymmenen euron neliövuokrista.

Suurin osa talous­tie­tei­li­jöis­tä vastustaa vuo­kra­sään­te­lyä. Vapaiden mark­ki­noi­den tehok­kuut­ta pai­not­ta­van ajattelun mukaan vuo­kra­sään­te­ly vaikuttaa kiel­tei­ses­ti. Kaikki empii­ri­set tut­ki­muk­set eivät tue tätä käsitystä. Monet sosio­lo­git ja kau­pun­ki­tut­ki­jat ovat talous­tie­tei­li­jöi­den kanssa eri mieltä vuo­kra­sään­te­lyn toimivuudesta.

Esimerkiksi sosiologi Richard P. Appelbaumin mukaan vuo­kra­sään­te­lyn haittoja on lii­oi­tel­tu. Se ei esi­mer­kik­si estä uutta asun­to­ra­ken­ta­mis­ta siinä mitassa kuin on väitetty. Appelbaumin mukaan juuri vuo­kra­sään­te­lyn pur­ka­mi­nen tuottaa sosi­aa­li­sia ongelmia.

Luottamus siihen, että sääntelyn puute ja mark­ki­noi­den vapaus tuottaa parhaan lop­pu­tu­lok­sen myös vuo­kra­mark­ki­noil­la, on esimerkki neoklas­si­sen talous­a­jat­te­lun hege­mo­nias­ta. Kyse on myös siitä, että talous­teo­ri­aa sovel­le­taan ilmiöön, jonka toiminta on varsin kaukana sen olet­ta­mis­ta ideaalimarkkinoista.

Vuokrasääntelyä vas­tus­te­taan usein vetoa­mal­la siihen, että se tekee asuntojen vuo­kraa­mi­ses­ta kan­nat­ta­ma­ton­ta. Toisaalta viime kädessä raken­ta­mis­kus­tan­nuk­set muo­dos­ta­vat alarajan, jonka alle asunnon tuot­toar­vo ei voi laskea ilman että raken­ta­mi­nen muuttuu kannattamattomaksi.

Suurissa kau­pun­geis­sa raken­ta­mis­kus­tan­nuk­set muo­dos­ta­vat vain murto-osan raken­nuk­sen arvosta. Kerrostalon raken­ta­mi­nen maksaa noin 2000 – 3000 euroa asuin­ne­liö­met­riä kohden. Pienen 50 neliön kaksion raken­ta­mis­kus­tan­nuk­set ovat noin 100 000 – 150 000 euroa. Lisäksi tulee tont­ti­maan arvo, jota sää­del­lään kaavoituksella.

Asuntojen hin­nan­muo­dos­tuk­seen liittyvä ant­ro­po­lo­gi­nen perus­ky­sy­mys on juuri siinä, ymmär­re­tään­kö arvo mark­ki­noil­la kysynnän ja tarjonnan vai­ku­tuk­ses­ta syn­ty­väk­si vaih­te­le­vak­si suureeksi, vai aja­tel­laan­ko kohteelle jokin niin kutsuttu luon­nol­li­nen ja kenties työhön perustuva arvo.

Arvoteorian valinta on aina luok­ka­ky­sy­mys. Kun arvon lähteeksi ymmär­re­tään markkinat, suuret vuokrat muuttuvat oikeu­te­tuik­si. Vuokralaisten kannalta olisi parempi, jos vuo­kra­ta­so olisi lähempänä rakentamiskustannuksia.

Kohtuullinen vuo­kra­kat­to yhdis­tet­ty­nä nykyistä parempaan kaa­voi­tus­po­li­tiik­kaan voisi yhteen­so­vit­taa sekä vuo­kra­lai­sen että kiin­teis­tö­si­joit­ta­jan intressit niin, että asuminen olisi edullista mutta samalla myös kiin­teis­tö­si­joit­ta­ja saisi pää­omal­leen koh­tuul­li­sen tuoton. Asuntokanta ei pääsisi rapis­tu­maan, sillä kiin­teis­tö­jen ylläpito olisi omis­ta­jal­le edelleen kannattavaa.

Suomessa on nel­jän­nes­vuo­si­sa­dan ajan eletty vuo­kra­mark­ki­noil­la, jotka ovat taanneet sijoit­ta­jil­le vuodesta toiseen kasvavat voitot. Kenties mark­ki­noi­den näky­mät­tö­män käden lisäksi tar­vit­tai­siin myös julkisen vallan rau­ta­nyrk­kiä. Tätä rau­ta­nyrk­kiä vain voi joutua odot­ta­maan pidemmän aikaa, sillä nyky­ti­lan­ne tuottaa monille hyvät voitot. Merkittävimpien kiin­teis­tö­si­joi­tus­yh­tiöi­den omis­tus­suh­tei­den sel­vit­te­ly vaatisi jo kokonaan oman artikkelinsa.

Kirjoittaja

Juuso Koponen on valtiotieteiden maisteri ja antropologi, joka valmistelee väitöskirjaa huono-osaisuudesta ja kolmannen sektorin tarjoamasta ruoka-avusta. Juusoa kiinnostavia tutkimuksellisia teemoja ovat huono-osaisuus ja eriarvoisuus, yhteiskuntaluokat, hyväntekeväisyys, talouden antropologinen tutkimus, diskurssianalyysi ja ideologiakritiikki.

OSALLISTU KESKUSTELUUN

Kommentit

  • Aarne Leinonen 14.5.2019 klo 12:59

    Arvoteorian valinta ei ole luok­ka­ky­sy­mys, vaan filo­so­fi­nen jakolinja: Markkinoiden mää­rit­te­le­mä arvo on rela­tii­vis­ten arvo­kä­si­tys­ten vapaassa yhteis­kun­nas­sa syntynyt yhdis­tel­mä yksi­löi­den arvo­kä­si­tyk­siä. Vaihtoehto on yksit­täis­ten ihmisten oikeus määrätä muille arvo.
    Arvo määrittyy yksilölle eri tavoin kuin toisille ihmisille. Yksilölle uponneet kus­tan­nuk­set, vaikka käy­tet­ty­jen työ­tun­tien muodossa, vai­kut­ta­vat hänen sub­jek­tii­vi­seen käsi­tyk­seen­sä jonkin tuotoksen arvosta. Muille ihmisille sillä on paljon vähemmän mer­ki­tys­tä, jos ollenkaan. Käytetyillä raken­nus­kus­tan­nuk­sil­la ei myöskään ole juurikaan mer­ki­tys­tä jos useampi ihminen haluaa asunnon tietyltä seudulta, koska ihmisten kokema arvo linkittyy siihen mitä he saavat toisilta, eikä siihen mitä toiset ovat sen saa­dak­seen tehneet.

    Vastaa
  • Sari Kangasoja 22.5.2019 klo 10:53

    Nuoruudestani muistan,e ttä Helsingissä oli vaikea saada vuokra-asuntoa. Sääntely purettiin laman aikana ja sen jälkeen asuntoja on pk-seudulla riittänyt. Vuokrat ovat nousseet, mutta niin ovat osto­hin­nat­kin. Vuodesta 1991 vuoteen 2017 Helsingin väestö kasvoi 499.000:sta 640.000:een. Ehkä hinn­an­nousus­sa on kyse muustakin kuin sijoit­ta­jan ahneu­des­ta? (Itse en ole asun­to­si­joit­ta­ja enkä aio siihen ryh­tyä­kään — liikaa riskiä ja vaivaa.) Sääntely vai ei, en tiedä. Wienin tilanteen speksejä tun­te­mat­ta vaikea ottaa kantaa. Tukholma on ainakin ihan kata­stro­faa­li­nen esimerkki vuo­kra­sään­te­lys­tä, joka on vain näen­näis­tä. Tosiasiallisesti vuo­kra­so­pi­musoi­keu­des­ta on tullut kallis hyödyke, jota myydään eteenpäin pitkässä ketjussa. Vuokralaisen kuluja se ei alenna, mutta rahaa valuu pitkälle ketjulle ihmisiä, joista suurella osalla ei ole var­si­nais­ta lisäarvoa omis­ta­mi­sen ja vuo­kraa­mi­sen arvoketjussa.

    Vastaa

Lue myös nämä: